Immobilier : les crédits d’aujourd’hui sont les travaux de demain.
Par David Lisnard, maire de Cannes, Président de Nouvelle-Energie, Viviane Chaine-Ribeiro, Présidente de la FTPE[1], Vice-Présidente de Nouvelle-Energie, Ex-Présidente de Action Logement Immobilier et Yves d’Amécourt, Vice-Président de la FTPE, ancien conseiller général de Gironde, ancien maire de Sauveterre-de-Guyenne.
La production de nouveaux crédits à l'habitat a encore chuté en février (-40 % par rapport à février 2022). Le taux d'usure est désormais recalculé tous les mois dans le but de débloquer le marché des crédits. Mais le problème se situe ailleurs : dans les critères du Haut conseil de stabilité financière (présidé par Bruno Le Maire) imposés aux banques depuis le 1er janvier 2022 qui les empêchent de prêter aux particuliers (personne physiques et SCI) :
- Le montant total de l’endettement rapporté aux revenus ne doit pas excéder 35% ;
- L’endettement ne doit pas excéder 27 ans ;
- La possibilité d’y déroger ne doit pas excéder 20% des dossiers de crédits pour chaque banque.
Ces critères ne dérangeaient personnes tant qu’il s’agissait de « préconisations ». Ces règles d’usage n’empêchaient pas chaque établissement d’apprécier au cas par cas. Mais depuis le 1er janvier, elles sont devenues obligatoires.
Dans le crédit comme ailleurs, l’administration de notre pays soi-disant « ultra-libéral » met sous tutelle les professionnels et les acteurs de terrain pour leur imposer son dogme et sa vision. C’est devenu monnaie courante en France : pour empêcher les abus ou les accidents de quelques-uns, on inflige à tous une protection déraisonnable a priori. Comme nos administrations confondent le danger et le risque, elles posent des barrières à chaque fois qu’il y a un risque, croyant protéger d’un danger.
Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier avec l’objectif de le louer devra se plier aux mêmes règles qu’un ménage qui achète sa première maison pour l’habiter, à savoir « un montant d’endettement rapporté aux revenus, de 35% maximum ». Autant dire que l’équation est impossible. Dans l’immobilier locatif, le taux d’effort est de 70 à 100% : les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de l’opération.
Depuis le mois de janvier 2022, 60 à 80% des particuliers porteurs de projets immobiliers sont ainsi exclus de l’accès au crédit ! Quand nos parlementaires produisent des lois, nos bureaucraties, « autorités », « agences », et « haut-conseils », produisent les règlements qui les contredisent, et vice-et-versa.
Le président de la République avait annoncé au début de son premier mandat « un choc de l’offre de logements » : le choc a eu lieu, mais pas dans le sens attendu. On ne peut en même temps appeler à la construction et pénaliser la construction. Les effets délétères de la trajectoire de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) en sont une expression récente qui va accentuer la pénurie de foncier disponible, donc générer une forte inflation du mètre carré constructible. Les mêmes contradictions d’affichages et de mesures pèsent sur la réhabilitation, avec dans les faits une raréfaction des prêts.
D’ici 2028, le gouvernement veut éradiquer toutes les « passoires thermiques ». Il s’agit des logements les plus énergivores, classées F et G sur le diagnostic de performance énergétique Il y en a « 7 à 8 millions » selon la FNAIM. La plupart sont dans le parc privé, la moitié en location.
Depuis ce 1er janvier, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Mais, dans le même temps, alors que le coût des travaux augmente, l’Etat empêche les banques de prêter aux propriétaires-bailleurs porteurs des projets de rénovation énergétique.
Pour s’en sortir, si l’Etat laissait les banques faire leur métier ?
Une méthode simple serait de :
- Revenir sur la décision d’imposer aux banques les critères du HCSF. Laisser les banques louer de l’argent à des investisseurs en capacité de le rendre au cours de leur projet et d’en payer le loyer ! Les banques sont équipées pour cela. La façon dont l’Etat intervient dans les métiers des uns et des autres est devenue insupportable et contre-productive ;
- Supprimer la publication du taux d’usure et laisser jouer la libre concurrence pour que les taux d’intérêt soient soumis au marché, plutôt que de les plafonner avec un taux d’usure et de s’apercevoir qu’à peine publié, le plafond est trop bas. Lorsque la demande diminue, la meilleure façon de faire baisser les prix, c’est justement la libre concurrence ;
- Revoir la politique de distribution des aides à la pierre pour permettre l’équilibre financier des projets de rénovation dans le parc privé locatif conventionné dans les zones rurales ;
- Sanctionner les particuliers ou les établissements bancaires qui abusent du système ;
- Accompagner les particuliers qui sont en situation de surendettement, comme le font déjà la Banque de France qui anime les commissions de surendettement et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) ;
L’enjeu est de taille. Se priver de l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif est un non-sens dans une France qui a plus que jamais besoin de croissance, besoin de construire, de rénover, d’isoler, de conventionner, pour mettre à disposition des logements dans le parc privé.
L’artisanat du bâtiment regroupe plus de 400000 entreprises qui emploient 1,1 million de salariés. Or, les crédits d’aujourd’hui, sont les travaux de demain. Il y a fort à parier que, dans quelques mois, après celui des banques, le carnet de commande des artisans ne se vide lui aussi… Le gouvernement serait bien inspiré de rouvrir l’accès au crédit, avant de ne perdre définitivement le sien. Pour cela il y a un chemin peu emprunté jusqu’ici : la liberté !
[1] FTPE : Fédération des Très Petite Entreprises
Pour une politique régionale de télévision locale en Nouvelle Aquitaine
Monsieur le Président, mes chers collègues,
Nous avançons sur ce dossier et nous le voterons. Mais il nous reste du chemin à parcourir, dans l’intérêt de la Région.
Voici quelques pistes de réflexions qui nous semblent bonnes sur la base des expériences que nous avons glanées avec Le Mouvement de la Ruralité, auprès des autres Télévision Locales et Régionales partout en France.
La vocation de ce Com TV n’est pas de promouvoir la politique régionale, quelle qu’elle soit. Nous en avons souvent débattu ici.
Aujourd’hui une chaîne de télévision locale doit avoir un rôle de « vitrine » de son territoire et de sa région au delà du périmètre de diffusion qui lui est octroyé par sa seule diffusion TNT locale.
Nous devons pour cette raison, par exemple, accompagner le développement de TV7 qui était au fond une chaîne de l’agglomération bordelaise avec quelques incursions girondines, vers une véritable chaine régionale. Cela se fera à travers un cahier des charges contraignant, en cohérence avec le financement important que lui apporte la Région.
TV7 doit devenir un outil de communication qui permet de relayer auprès du plus grand nombre, avec objectivité, ce qui se passe aux quatre coins de la région Nouvelle Aquitaine.
Sans doute cela ne sera-t-il possible que si des producteurs de télévision privés de différents endroits de la région sont aidés par notre COM et contribuent à « nourrir » de contenus la chaîne. Sans doute faut-il mettre en place pour cela une forme de « garanties d’achats et de diffusion » de leurs contenus par les TV que nous finançons.
Aujourd’hui, elles ne font travailler que trop peu de sociétés de productions régionales. Certaines s’en plaignent. Il convient, et c’est important, d’associer tous les médias de la région qui le souhaitent, à cet écosystème que nous appelons de nos vœux.
Par ailleurs, l’aide financière de la région, doit permettre que les reportages réalisés soient diffusés au-delà du périmètre actuel.
Pour cela, il n’y a aucune nécessité d’obtenir de nouvelles fréquences TNT qui coûtent chères. D’autant qu’une chaine nationale des territoires sur la TNT est envisagée par le CSA en 2021 et que celle-ci proposerait des décrochages locaux aux chaînes locales qui n’auraient donc pas à payer pour une fréquence TNT propre et coûteuse… Peut-être sur le canal libéré après la fermeture de France Ô. Cette nouvelle chaîne devrait être baptisée “La Chaîne des Territoires” (LCT) et mettrait l’accent par conséquent sur la vie des territoires. Au total, une vingtaine de chaînes sur cinquante du syndicat des télévisions locales à l’origine du projet seraient intéressées ainsi que quatre grands groupes de presse quotidienne régionale…
Il vaut donc mieux aujourd’hui dépenser l’argent de la région pour valoriser des contenus audiovisuels issus de la région sur d’autres médias.
Ainsi, par exemple, « Le Grand J.T. des Territoires » qui est diffusé sur TV7, est diffusé aussi sur 30 télévisions TNT dans tout l’hexagone et sur TV5 Monde dans 200 pays et en 14 langues. C’est une « vitrine » de l’info de proximité et de nos régions.
Cette émission assure une très grande exposition aux reportages de TV7. Les accords sont gratuits. Il s’agit d’accords réciproques. TV7 s’engage à diffuser « Le Grand JT des Territoires » sur sa propre zone. Le Grand JT des territoires diffuse lui les reportages de TV7. Cela s’appelle de « la syndication ». C’est la base du système de télévision aux États Unis et dans de nombreux pays.
Par exemple, un reportage de TV7 sur la filière viticole ou sur l’aéronautique, via ces accords, peut être vu en France et dans le monde entier. Notamment dans les zones du monde où se trouvent les marchés de ces filières.
L’intérêt de la Région est que ce « système » soit démultiplié et étendu à de nombreux sujets touristiques, culturels, patrimoniaux, économiques, startups etc…
C’est ce qui se passe notamment en Occitanie avec le groupe « La Dépêche » et la chaîne de télé dont ils sont actionnaires « VIA Occitanie », pour la plus grande satisfaction de tous les acteurs de ce territoire selon nos collègues élus dans cette région.
L’ensemble des reportages réalisés sur l’attractivité de la Région a pu être diffusé par exemple au Japon et, en retour, les touristes Japonais viennent en séjours en Occitanie. On peut dire que l’argent du COM est bien utile pour « vendre » la région.
Récemment un groupe de musique de l’Aude a signé un contrat aux Etats-Unis après la diffusion d’un reportage sur eux réalisé par…Via Occitanie et diffusé sur TV5 Monde.
Vous l’avez compris, nous pensons que ce COM TV peut participer de la relance économique de la Région en diffusant en France métropolitaine, en Outre-mer et au-delà des océans les savoir-faire de notre Région.
Sans doute cela peut-il faire partie d’un volet de notre plan de relance, voire de notre contrat de plan état région.
La crise sanitaire a lourdement affaibli nos acteurs régionaux dans tous les domaines, elle a brisé nos élans à l’exportation. Avec l’aide de tous les médias de notre région, notre COM TV peut être un outil de reconquête au service du développement économique de nos territoires.
